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Bau- und Ausstattungsbeschreibung
MFH Biedermannstraße 83 in Leipzig
Inhalt:
1. Angaben zum Bauvorhaben
2. Grundlagen der Bauausführung
3. Rohbau, Allgemein
4. Ausbau
5. Sanitär
6. Lüftung
7. Heizung
8. Eletroinstallation
9. Haustechnische Einrichtung
10.Balkone
11.Aussenanlagen
1. Angaben zum Bauvorhaben
Bei dem Objekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, welches um 1912 errichtet wurde. Es besteht aus 4 Vollgeschossen, einem nicht ausgebauten Boden und ist voll unterkellert. Im Zuge der Baumassnahme wird eine Komplettsanierung erfolgen.
2. Grundlagen der Bauausführung
Die Bauausführung des Objektes erfolgt nach der Verdingungsverordnung für Bauleistungen (VOB) Teile B und C, der aktuellen DIN- Normung und den derzeit gültigen Regeln der Technik. Da das Objekt unter Denkmalschutz steht, sind technisch bedingt die heutigen Wärme- und Schallschutznormen zum Teil nicht erfüllbar.
Abweichungen der Ausführung zu den Plänen und der Baubeschreibung aus technischen oder konstruktiven Gründen, sowohl bei gestalterischer Weiterentwicklung, als auch bei Musterabweichungen der Materialien, bleiben ebenso wie die Entscheidung über die zu verwendenden Materialien, Ausführungstechniken und Arbeitsweisen durch Generalübernehmer vorbehalten, soweit hierdurch die Gesamtkonzeption nicht verändert wird.
In den Plänen dargestellte Möblierungen und Einbauten gehören nicht zu vertraglichen Leistungen, außer im genannten Umfang der Baubeschreibung.
Die Bauausführung erfolgt verbindlich nach den Bauplänen im Maßstab 1:100 sowie den, vom Architekturbüro zu erarbeitenden Werk- und Detailplänen.
3. Rohbau Allgemein
| 3.1. Kellerwände |
| Die Grundleitungen werden überprüft und wenn notwendig neu verlegt. Nachträgliche horizontale Trockenlegung der Kelleraußenwände mit Injektageverfahren oder technisch gleichwertigen Verfahren, sofern die vorhandene Sperre ihre Funktion nicht mehr erfüllt. Herstellung einer nachträglichen vertikalen Sperre der Kelleraußenwände, incl. notwendiger Schachtarbeiten. Der vorhandene Kellerinnenputz wird entfernt (sandgestrahlt). Die Innenwände der Mieterkeller und des Kellerflur erhalten einen mineralischen Pinselputz, die Technikräume und der Fahrradraum einen Glattputz. |
| 3.2. Tragende Wände, Treppenhauswände |
| Alle tragenden Wände im Bestand sind Ziegelwände. Die schadhaften Putzschichten werden komplett entfernt und erneuert. |
| 3.3. Nichttragende Innenwände |
| Nichttragende Innenwände im Altbestand werden, sofern erforderlich, entfernt und gem. Grundrissgestaltung durch Gipskartonwände, beidseitig doppelt beplankt, ersetzt. Neue Wohnungstrennwände mind. R'w = 53 dB und mit einer Feuerwiderstandsdauer von 90 Minuten. |
| 3.4. Decken |
| Die Kellerdecken werden gemäss Wärmeschutzverordnung unter dem neuen Fußbodenaufbau gedämmt. Holzbalkendecken im Altbestand werden überprüft, ggf. repariert. Unterseitig werden in den Wohngeschossen abgehangene Gipskartondecken montiert und weiß gestrichen. Die Decke zum nichtausgebauten Spitzboden erhält eine zusätzliche Dämmung gemäß Wärmeschutzverordnung. |
| 3.5. Dachkonstruktion |
| - 3.5.1 Tragwerk |
| Nach Überprüfung des Tragwerkes auf Schädigung wird ggf. schadhaftes Holz ausgebaut und ersetzt. Im Bereich des ausgebauten Dachgeschoss wird eine Loggia als Dacheinschnitt errichtet. |
| - 3.5.2. Dachdeckung |
Komplette Erneuerung der alten Dacheindeckung.
Die Dachkonstruktion erhält folgenden Aufbau:
- Unterspannbahn
- Konterlattung
- Lattung
- naturrote Biberschwanzziegel
Die Drempelwände werden außenseitig mit Eternitschiefer verkleidet.
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| 3.6. Dachentwässerung |
| Das Regenwasser wird an den Traufen durch Dachrinnen aus Titanzink aufgefangen und über Regenfallrohre, ebenfalls aus Titanzink, in das Entwässerungssystem abgeführt. |
| 3.7. Schornsteinanlagen |
| Alle nicht benötigten Schornsteine, soweit dieses grundrissgestalterisch erforderlich ist, werden abgebrochen. Der Heizungsschornstein wird mittels Edelstahlrohr saniert. Die Erneuerung benötigter Schornsteinköpfe erfolgt wenn notwendig mit Klinkermauerwerk. |
4. Ausbau
| 4.1. Putz |
Auf allen vorhandenen gemauerten Wänden wird der vorh. Putz bei Bedarf erneuert oder überarbeitet. Zur Vermeidung von Rissen im Putz werden nach konstruktiven Erfordernissen Putzträger eingebaut. Die Wände des Heizungs- bzw. Fahrradraumes erhalten einen neuen 2-lagigen Kalk-Zement-Putz mit Anstrich. Die Kellerdecken werden mit heller mineralischer Farbe gestrichen.
Die Giebelwände des Spitzbodens werden gereinigt, ausgebessert und ebenfalls mit Mineralfarbe behandelt.
Die Dachschrägen und Drempelwände des ausgebauten Dachgeschosses werden gemäß Energieeinsparverordnung gedämmt und mit Gipsbauplatten verkleidet.
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| - 4.1.2. Aussenfassade |
Die Putzflächen der Straßenfassade werden nach Anweisung der Denkmalschutzbehörde ausgebessert und flächig mit neuem Deckputz auf Gazearmierung versehen. Der Deckputz erhält einen Anstrich nach Vorgabe des Denkmalamtes. Die Werksteinelemente bzw. Ornamente werden sorgsam gereinigt, ggf. ausgebessert und gestrichen.
Die Fassade der Gebäuderückseite erhält einen Vollwärmeschutz ( 60 mm WLG 040) mit mineralischem Deckputz und farblicher Gestaltung.
Die Klinkerflächen im unteren Bereich der Hoffassade werden gereinigt, verfugt und hydrophobiert.
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| 4.2. Estriche |
| - 4.2.1. Kellergeschoss |
| Der Kellerfußboden wird mit einem Zementestrich ZE 30 auf Folie versehen. Mindestdicke 45 mm. |
| - 4.2.2. Wohngeschosse |
In allen Wohngeschossen wird auf die vorh. Dielung ein neuer Zementestrich mit Trittschalldämmung verlegt, alternativ kann auch Gussasphaltestrich zur Verwendung kommen. Sollten die statischen Gegebenheiten einer Estrichverlegung wiedersprechen, kann auch ein Trockenestrich ( V 100 oder Fermacellplatten) verlegt werden.
Im nicht ausgebauten Spitzbodenbereich wird die Diele gereinigt und mit einem Fußbodenanstrich versehen. |
| 4.3. Bodenbeläge |
| - 4.3.1. Kellergeschoss |
| Auf dem neuen Zementestrich wird kein Belag verlegt. Es erfolgt ein Anstrich mit Betonfarbe. |
| - 4.3.2. Hauseingänge |
Der Naturstein- oder Terrazzobelag, einschließlich der Sockel werden nach Vorgaben des Denkmalamtes erhalten, aufgearbeitet und gereinigt.
Die Wandfliesen werden gesichert und nach Angaben des Denkmalschutz, nach Vorbereitung des Untergrundes, neu verlegt.
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| - 4.3.3. Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flure, Kinderzimmer |
Die Böden dieser Räume werden mit Laminat (AC 3/23, Dicke: 7,2 mm) nach Bemusterung durch den Verkäufer ausgelegt.
In den Fluren kann bei Wunsch der Boden auch mit Fliesen belegt werden ( siehe Pkt. 4.3.4).
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| - 4.3.4. Bäder / Küchen |
| Bäder und Küchen erhalten einen Fliesen- bzw. Feinsteinzeugbelag Farbwahl durch Verkäufer, diagonal verlegt. Vorgesehen ist eine Platte 30/30 zum Materialpreis von € 16,00 (brutto). An den Wandanschlüssen in den Küchen werden Sockelfliesen verlegt. Verfugung Wand = lichtgrau, Boden = grau. |
| - 4.3.5. Balkone |
Die Betonplatten der Balkone werden mit einer strapazierfähigen 2-K Kunststoffbeschichtung versehen. Zur optischen Gestaltung erfolgt die Einstreuung von farbigen Kunststoff - Chips.
Der Boden der Loggia im Dachgeschoss wird mit optisch ansprechenden Betonplatten belegt. |
| - 4.3.6. Treppenläufe und Podeste |
Vorhandene Podeste und Trittstufen werden geschliffen und farblos versiegelt, geölt oder gewachst. Die Treppenwangen und Setzstufen werden deckend farblich behandelt, falls erforderlich ersetzt oder erneuert, alles entsprechend den Vorgaben des Denkmalamtes.
Als Zugang zum Spitzboden dient eine handelsübliche Ausziehleiter, die im Bereich des Treppenhauskopfes montiert wird.
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| 4.4. Wandbelag |
| - 4.4.1. Bäder |
| Die Bäder erhalten einen Fliesenbelag nach Farbwahl (Materialpreis: 16,00 €/m² brutto). Vorgesehen ist eine Fliesenplatte 20/20 cm, glänzend. Umlaufend erhält das Bad eine Bordüre. Die Bäder werden raumhoch gefliest. Alle Fugen zwischen Badewannen und Fliesen werden mit einer dauerelastischen Versiegelung geschlossen. Das gleiche gilt für alle Anschlussfugen zwischen Wand und Boden, oberer Fliesenkante und Putz, Anschlüsse zu Türzargen sowie allen Wandecken. Darüber hinaus werden Fugen zwischen Fliesen und Bauteilen, die die Fliesenoberfläche durchdringen (Rohre, Armaturen...), versiegelt. Alle Versiegelungen werden passend zu den Belagsfarben gewählt. |
| - 4.4.2. Küchen |
| Die Küchen erhalten einen Fliesenspiegel im Format 10/10 cm in 6 Reihen übereinander im Bereich der dargestellten Möblierung (Materialpreis: 16,00 €/m² brutto). Die Farbe und Versiegelung gemäß Fliesen in den Bädern. Die restlichen Wandflächen werden mit Raufasertapete versehen und gestrichen. |
| - 4.4.3. Wohn- und Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure |
| Die Wände werden mit Raufasertapeten, Mittelkorn, tapeziert und mit wischfester Dispersionsfarbe in hellen Farbtönen gestrichen. |
| - 4.4.4. Treppenhäuser |
| Die Wände werden farbig exakt nach Vorgabe des Denkmalamt beschichtet, Farbe und Material nach Angabe des Architekten. |
| 4.5. Deckenanstriche |
| Die Decken in den Wohngeschossen werden mit Dispersionsfarbe wischfest, matt, Farbton hell, nach Festlegung des Verkäufers gestrichen. |
| 4.6. Fenster, Fensterelemente, verglaste Aussentüren |
Das gesamte Gebäude erhält neue, hochwertige Fenster/Fenstertüren aus Holz, farblich endbehandelt ggf. zweifarbig in Abstimmung mit dem Denkmalamt. Anordnung und Aufteilung der Fenster erfolgt gemäss Planung im Maßstab 1:100.
Es werden Markenbeschläge der Fa. ROTO o.glw. verwendet. Die sichtbaren Beschlagteile erhalten weiße Abdeckungen. Die Kellerfenster werden ebenfalls in Holz neu hergestellt.
Im ausgebauten Dachgeschoss werden teilweise Dachfenster der Fa. VELUX in entsprechenden Größen gemäß Planung montiert. |
| - 4.6.1. Verglasung |
| Es wird eine Isolierverglasung mit dem k-Wert Kv= 1,1W/M²K verwendet. Die Fensterelemente/Verglasungen entsprechen einer Schallschutzklasse III bzw. hofseitig SSK II. Verglasungen der Kellerfenster werden aus Drahtornamentglas hergestellt. Die kunstvolle Verglasung der Treppenhausfenster wird nach Vorgaben des Denkmalamtes überarbeitet und gereinigt. Außenseitig wird zum Schutz vor Beschädigung und Witterungseinflüssen eine Schutzverglasung eingebaut. |
| - 4.6.2. Fensterbänke aussen |
| Die Außenfensterbänke erhalten seitlich aufgekantete, von Hand gearbeitete
Zinkbleche mit vorderer Abtropfkante und schalldämmender Unterlage. |
| - 4.6.3. Fensterbänke innen |
| Die inneren Fensterbänke werden aus Marmor, Dicke 20mm (Carrara oder Jura) hergestellt, nach Auflage des Denkmalschutzes können auch Holzfensterbänke montiert werden. |
| 4.7. Türen |
| - 4.7.1.Wohnungseingangstüren |
| Die vorh. Holztüren und deren seitliche Verblendung werden nach Denkmalauflage fachgerecht überarbeitet und mit umlaufender Gummilippendichtung und mit einem Sicherheitsschloss versehen. Defekte Türen werden stilgerecht erneuert. Im Kellergeschoss werden Holzlattentüren zur Abtrennung eingesetzt. |
| - 4.7.3. Innentüren |
In den Wohnungen werden neue Innentüren aus Holz eingebaut. Jede Wohnung erhält zwei Türen mit Glasausschnitt. Die Türoberfläche wird werkseitig weiß endbehandelt. Die Türblätter erhalten eine Teilung durch profilierte Füllungen. Die Wohnungen im EG links und im 2. OG erhalten jeweils eine zweiflüglige Ganzglastür.
Die Beschläge der Türen werden stilgerecht erneuert (Fa. Hoppe o.glw.)
| - 4.7.4. Hauseingangstüren |
Die vorh. Hauseingangstür wird gemäß den Auflagen des Denkmalamtes fachgerecht aufgearbeitet.
Die Hauseingangstür erhält eine elektrisch bedienbare Türöffnungsanlage.
Die Hoftür wird fachgerecht überarbeitet, bei schweren Schäden originalgetreu erneuert.
Die beiden Toren der Durchfahrt bzw. des Fahrradraumes werden stilgerecht nach Forderungen des Denkmalamtes erneuert. |
5. Sanitär
| 5.1. Leitungen für Abwasser, Kaltwasser, Warmwasser |
| Die Entwässerung und die Versorgung mit Trinkwasser erfolgt nach den DIN-Richtlinien. Fallrohre werden aus SML-Rohr oder ähnlich schalldämmenden Material ausgeführt. Die Wasserversorgungsleitungen werden ab Zählerstation aus Kunststoffverbundrohr ausgeführt. Die Küchen erhalten Anschlüsse für eine Spüle und Geschirrspüler. Waschmaschinenanschlüsse in den Bädern gemäß Darstellung. Erforderliche Absperrvorrichtungen werden nur in jederzeit zugänglichen Bereichen des Gemeinschaftseigentums angeordnet, sowie in jeder Wohnung. Die Verbrauchsmessung erfolgt über Zähler. Außenanschlüsse vom Keller aus absperrbar. |
| 5.2. Einrichtungsgegenstände |
| - 5.2.1. Badewanne |
| Emaillierte Stahlbadewanne ca. 75/170 cm Körperform, weiß (Fabr. Kaldewei o. glw.). Verchromte Einhandmischbatterie mit Umschaltung für Brausebenutzung, Ablaufescenter, deutsche Marken-Armatur, Handbrause 100 cm lange Brausestange und 100 cm langer Brauseschlauch. |
| - 5.2.2. Waschtisch |
| Fabrikat KERAMAG oder gleichwertig, Farbe weiß, Breite 60cm, mit formschöner Halbsäule, Ablaufgarnituren mit Excenter, Einhandmischbatterie ebenfalls in Chrom, deutsche Markenarmatur. In den separaten WC-Räumen werden Waschtische mit einer Breite von 50 cm eingebaut. |
| - 5.2.3. WC |
| WC-Anlage als Tiefspülklosett wandhängend mit Wasserspartaste, Farbe weiß, Fabr. KERAMAG o.glw., verchromte Bedienungstaste. |
| - 5.2.4. Duschen |
| Emaillierte Duschwannen ca. 75/90 cm, weiß (Fabr. Kaldewei o. glw.). Verchromte Brausemischbatterie, deutsche Marken-Armatur, Handbrause mit 100 cm lange Brausestange und 100 cm langer Brauseschlauch, mehrteilige Duschabtrennung, Fa. Duscholux o.glw. aus Glas. |
6. Lüftung
Die innenliegenden Bäder erhalten eine elektromechanische Entlüftung gemäss den DIN-Richtlinien. Die Abluftrohre werden in Schächten über Dach geführt. Die Schaltung erfolgt über Lichtschalter mit Nachlaufrelais.
7. Heizung
Neuerrichtung einer gasbefeuerten Zentralheizungsanlage mit Gas-Heizkessel, Fabrikat VIESSMANN oder gleichwertiges, einschl. Warmwasserbereitung. Unter Umständen kann auch ein Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadt erfolgen. Die Regelung erfolgt witterungsgesteuert über Außentemperaturfühler und programmierbare Zeitschaltuhr. In den Wohnungen werden formschöne Ventilplattenheizkörper (weiß) mit Thermostatventilen und absperrbarem Rücklauf unter den Fenstern oder an freien Wandflächen vorgesehen (deutsche Fabrikation). Die Bäder erhalten Handtuchheizkörper. In beiden Wohneinheiten des Erdgeschoss wird eine Fußbodenheizung eingebaut. Sämtliche Leitungen für die Heizung bestehen aus Kupfer- und Kunststoffrohr. Erforderliche Absperrvorrichtungen werden in jederzeit zugänglichen Bereichen des Gemeinschaftseigentums angeordnet. Die Verbrauchsmessung erfolgt über elektronische Wärrmemengenzähler.
8. Elektroinstallation
| 8.1. Ausstattung |
| - 8.1.1. Wohnzimmer |
- 1 Dreifachsteckdose
- 2 Doppelsteckdosen, davon eine schaltbar
- 1 Einzelsteckdosen
- 1 Anschluss für TV und Radio
- 1 Deckenauslass
- 1 Ausschaltung
- 1 Telefonanschluss
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| - 8.1.2. Schlafzimmer und Kinderzimmer |
- 2 Doppelsteckdosen
- 2Einfachsteckdosen
- 1 Deckenauslass
- 1 Antennenanschluss
- 1 Ausschaltung
- 1 zusätzl. Telefonanschluss im Kinderzimmer
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| - 8.1.3. Flur |
- 2 Steckdosen
- 1 TAE-Dose
- 3 Halogeneinbaustrahler
- 1 Wechselschaltung
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| - 8.1.4. Küche |
- 2 Doppelsteckdosen
- Anschluss für: Herd, Kühl/Gefrierkombi, Abzug, Geschirrspüler
- 2 Einzeldose
- 1 Deckenauslass
- 1 Ausschaltung
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| - 8.1.5. Bad bzw. WC |
- Steckdosen
- 1 Waschmaschinenanschluss (nach Planung)
- 1 Wandauslass
- 3 Halogeneinbaustrahler
- 1 Serienschalter
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| - 8.1.6. Balkon / Loggia |
- 1 Steckdose
- 1 Wandauslass
- 1 Ausschaltung
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| 8.2. Technische Ausführung |
| Die Verlegung der Leitungen erfolgt in NYM nach DIN-Richtlinie. Leitungsverlegung in Wandschlitzen, Unterverteilung als Unterputzausführung. Die Installation in Keller- und Nebenräumen erfolgt auf Putz. Schalterprogramm Busch-Jäger o. glw., reinweiß, ggf. im Treppenhaus farbig angepasst. |
| - 8.2.1. Treppenhaus, Flure, Aussenanlagen |
| Der Eingangsbereich sowie die Podeste des Treppenhauses erhalten jeweils einen Deckenauslass. In den Kellerfluren und Technikräumen werden Leuchtstofflampen eingebaut, in den Kellerräumen Schiffsarmaturen und Steckdosen. Anschluss über den jeweiligen Wohnungszähler. Die Außenbeleuchtung erfolgt gemäss der Außenanlagengestaltung des Architekten (Hauseingang, Hofausgang und Sitzplatz). |
| - 8.2.2. Antennenanlage |
| Alle Wohnung werden an das vorhandene Breitbandkabelnetz des jeweiligen Anbieters angeschlossen. |
| - 8.2.3 Haustelefon-, Türöffner- und Klingelanlage, Briefkästen |
| Es wird eine Wechselsprechanlage, mithörgesperrt, mit Treppenlichtschaltung, Fa. SIEDLE oder gleichwertig aus Messing eingebaut. Die Haustür erhält einen Federdruck-Türschließer sowie einen Türstopper. Es wird eine Briefkastenanlage der Fa. RENZ o. glw. im Treppenhaus montiert. |
9. Haustechnische Einrichtungen
Folgende zusätzliche haustechnische Anlagen werden vorgesehen:
- Zentrale Warmwasserversorgung für die Bäder und Küchen, einschl. Zirkulationsleitung
10. Balkone
An der Hoffassade des Gebäudes werden die vorhandenen Balkone grundhaft gemäß Forderungen des Denkmalschutzes und der Statik saniert. Die Geländer werden als Holzgeländer gemäß Auflagen ausgeführt. Die Balkonplatte erhält oberseitig eine Beschichtung mit einer 2-K Kunststoffbeschichtung mit Chipeinstreuung.
In beiden Erdgeschosswohnungen werden neue Balkone analog der im Obergeschoss montiert. Die neuen Balkone werden aus massiven Stahlbetonplatten hergestellt, die außen durch eine feuerverzinkte Stahlstütze gehalten werden.
11. Aussenanlagen
Die Außenanlagen sind im Sanierungsumfang enthalten.
Die Gestaltung umfasst den kompletten Gartenbereich hinter dem Gebäude.
Folgende Maßnahmen sind gemäß Außenanlagenplanung vorgesehen:
- Pflasterung der Hof- u. Zugangsflächen mit Altstadtbetonpflaster, teilweise mit Natursteinpflaster gemäß Planung
- großzügiger Sitzplatz im Garten
- Kinderspielecke mit Sandkasten
- Rekultivierung der gesamten Grünanlage, Baumschnitt
- Anpflanzung verschiedener Ziergehölze (Hecken und Sträucher).
Technische Änderungen aufgrund von haustechnischen, bauphysikalischen und statischen Änderungen sowie erforderliche Änderungen in der Sanierungsdurchführung bleiben vorbehalten.
Leipzig, 30.08.2004
Roland Wentker
Q-big Bauträger GmbH
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